A VULNERABILIDADE DOS LOCATÁRIOS NAS RENOVAÇÕES DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO E INFERIOR A TRINTA MESES

Resumo

Nos contratos de locação residencial de imóvel urbano há notoriamente uma predominância (ou quase imposição) de cláusulas benéficas ao locador, gerando um dever, ao aplicador do direito, de interpretar tais negócios jurídicos de modo mais benéfico ao locatário, haja vista sua situação de inequívoca inferioridade jurídica e social. E, tomando a realidade de um contrato com prazo determinado inferior a trinta meses, isto se torna preocupante e passível de nulidade para inúmeros casos. O objeto da presente pesquisa se reporta ao estudo do artigo 47, da “Lei do Inquilinato” que determina que o contrato de locação residencial, ajustado por um prazo inferior a trinta meses, tenha a locação prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, ao término deste período, gerando consequências expressamente consignadas quanto à possibilidade de retomada do imóvel pelo locador, protegendo a parte mais fraca da relação jurídica, o locatário. Para a não incidência desta norma protetiva, locadores utilizam o subterfúgio da assinatura de um “novo” contrato, contendo apenas novo prazo contratual e, eventualmente, modificação do valor de aluguel, com correção monetária - já prevista e corriqueiramente aplicável. O objetivo do estudo é demonstrar a nulidade contratual consubstanciada em: (i) uma nulidade absoluta, por fraudar a aplicabilidade dos efeitos jurídicos decorrentes de uma norma imperativa, cogente para proteção da parte vulnerável da relação jurídica: o locatário; ou (ii) uma nulidade relativa, com advento de um defeito do negócio jurídico, derivado da ignorância dos benefícios cabíveis pela mera continuidade contratual. A justificativa jurídica, humana e social se faz presente na total vulnerabilidade de locatórios nas negociações, com benefícios apenas aos locadores e causando insegurança jurídica periódica e sistemática em um direito fundamental: a continuidade da moradia. A hipótese de presente pesquisa é a aplicação das normas jurídicas contidas no inciso XXXVI, do art. 5º do texto constitucional (proteção ao ato jurídico perfeito), no art. 6º (direito à moradia) e, também, no art. 47 da “Lei do Inquilinato”, seguindo preceitos fundamentais que buscam a redução das desigualdades sociais e jurídicas. Estes locatários, para garantir a continuidade da permanência na moradia familiar, aceitam os termos impostos, sob pretexto de uma deformada autonomia da vontade, utilizada para garantir vantagens ao locador, afastando-se da aplicação dos princípios contratuais e interpretação da função social dos contratos. Diante deste quadro, uma pesquisa realizada através de uma metodologia com análise doutrinária e jurisprudencial se torna imprescindível, com abordagem dedutiva, qualitativa e aplicada para a resolução deste problema e aplicabilidade efetiva dos efeitos jurídicos previstos pela lei. Ao final, como resultado, se espera: (i) demonstrar a vulnerabilidade dos locatários nos contratos de locação residencial com prazo inferior a trinta meses e que, inexperientes, ignorantes dos seus direitos, aceitam as condições impostas; e (ii) a necessidade de garantir a eficácia dos efeitos da Lei do Inquilinato, com a declaração de nulidade absoluta ou relativa, conforme o caso, daqueles contratos que tenham por escopo afastar daquela locação os efeitos garantidos pela legislação às pessoas em condição de vulnerabilidade, com reconhecimento das garantias fundamentais e dos direitos sociais constitucionalmente previstos.